Ev sahiplerinin zam oyunu: 5 yıldan önce yapamazlar
Kiracıların son yıllarda en sık karşılaştığı tartışmalardan biri kira artışı. Sözleşmenin yenilenmesine birkaç hafta kala telefon geliyor, ev sahibi çevredeki ilanları örnek gösterip kirayı çok daha yüksek bir rakama çıkarmak istiyor.
“Bu bölgede artık kiralar böyle” sözü ise tek başına mevcut kiracının kirasını aynı seviyeye getirmeye yetmiyor.
Türk Borçlar Kanunu'nda yıllık kira artışı ile beş yılı aşan kiracılıkta gündeme gelen kira bedelinin yeniden belirlenmesi birbirinden ayrılıyor.
İlk 5 yılda yıllık artışın bir sınırı var
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde tarafların belirlediği artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor.
Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde de aynı oran önem taşıyor. Böyle bir durumda kira bedeli, kanundaki sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından belirlenebiliyor.
Yani ev sahibinin yalnızca “Bölgedeki kiralar iki katına çıktı” diyerek mevcut kiracıya istediği oranda zam yapması mümkün değil.
5 yıl dolunca hesap değişiyor
Beş yıllık süre aşıldığında ise emsal kiralar işin içine giriyor.
Kanuna göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli belirlenirken TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıyla birlikte evin durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınabiliyor.
Burada da ev sahibinin tek taraflı olarak bir rakam belirleyip “Bundan sonra bu kirayı ödeyeceksin” demesiyle iş bitmiyor.
Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden istenebiliyor. Hâkim karar verirken yalnızca çevredeki ilanlara değil, kiralananın durumuna, emsal kira bedellerine ve kanunda sayılan diğer ölçütlere bakıyor.
İlandaki rakam mevcut kiraya doğrudan uygulanamaz
Örneğin üç yıldır aynı evde oturan bir kiracının 20 bin lira kira ödediğini düşünelim. Aynı binadaki boş bir dairenin 35 bin liradan ilana çıkması, mevcut kiranın doğrudan 35 bin liraya yükseltilebileceği anlamına gelmiyor.
Yeni kiraya verilecek boş bir ev için istenen rakam ile devam eden kira sözleşmesindeki artış aynı konu değil.
Beş yıllık süre dolduğunda ise çevredeki emsal kiralar kira tespitinde dikkate alınabilecek unsurlardan biri haline geliyor.
Kiracı kabul ederse durum farklı
Tarafların kendi aralarında anlaşması ise ayrı bir mesele. Ev sahibi yeni bir rakam önerebilir, kiracı da bunu kabul edebilir.
Sorun, talep edilen rakamın kiracıya kanuni zorunlulukmuş gibi sunulması halinde ortaya çıkıyor.
Kiracı, yalnızca çevredeki evlerin fiyatı yükseldiği gerekçesiyle beş yıldan önce emsal kira seviyesine çıkmayı kabul etmek zorunda değil. Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış için Türk Borçlar Kanunu'ndaki sınırlar geçerliliğini koruyor.
Kira ilişkisinde beş yılın dolup dolmadığı bu nedenle önemli. İlk yıllardaki olağan kira artışı ile beş yıldan sonra emsal bedellerin de dikkate alınabildiği kira tespiti aynı şey değil.
Ev sahibi yüksek bir rakam isteyebilir; fakat talep edilen her rakam, kiracının hukuken ödemek zorunda olduğu yeni kira anlamına gelmiyor.
