Suç örgütleri lüks sitelerin yönetimine dadandı!
Bir siteden ev satın alırken, binlerce kişinin yaşayacağı bu yerleşim alanının nasıl yönetileceğini hiç sorguladınız mı? İçinde karakol, okul, alışveriş merkezi, hatta otel bulunan lüks sitelerin yönetimi büyük bir sıkıntıya dönüştü. Başta İstanbul olmak üzere pek çok yerde suç örgütleri, site yönetimlerini ele geçirip, çıkar sağlama peşine düştü.
Birçok kişi fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular soruyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor?
Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu bugünkü yazısında İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın konuyla ilgili yanıtları ve değerlendirmelerine yer verdi.
"SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU"
“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki,
hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye
tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel
Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis
tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini
medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime
gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı
kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü
sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar
birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu
alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle
geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse
hiç verilmiyor."
"BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI"
"Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk
kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de
bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri
hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları
bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle,
kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak
çalışmalar yapılmalıdır."
"ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HAKİM YOK"
"Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar
olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor.
Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan
güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O
ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu
alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor.
Bu da davaların uzamasına neden oluyor."
KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN
YARATIYOR?
"Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere, ilgili kanunlar
yetersiz ve eksik. Bu da olayın başka bir boyutu. KMK’nın günün
koşullarına uyarlanmasını sağlamak gerekir. Apartmanlar için
çıkarılan 1965 tarihli yasayla devasa sitelerin yönetimsel
sorunlarına çözüm bulmak imkansız. 2007 değişikliği de yeterli
olmadı. Yasanın genel olarak yetersizliğinin yanında, KMK’ya
sonradan eklenen ve yüklenicilere tanınan yetkiler de sorunun
kaynaklarından biri. KMK’nın 10. ve 73. maddesinin yüklenicilere
verdiği yetki ve kamu denetiminin olmaması da sorunların ana
kaynaklarından biri"
"YÜKLENİCİYE YP YAPMA YETKİSİ VERİLMESİ ÇOK
YANLIŞ"
"Yükleniciye KMK’nın 10. maddesi ile (diğer maliklere danışmadan)
tek başına Yönetim Planı (YP) yapma yetkisi verildi. Yüklenici de
internetten indirdiği veya kırtasiyeden aldığı YP’yi tapuya
veriyor. Sitenin iyi yönetilmesini sağlamak için o siteye özgü
hazırlanması gereken YP’leri o sitedeki yapı çeşitliliğine, site
sakinlerinin ekonomik, sosyal ve kültürel durumuna uygun
hazırlanmadığı için sorunların kaynağı oluyor.
İNŞAATI YAPAN FİRMAYA GEÇİCİ YÖNETİM YETKİSİ VERİLMESİ HATALI
KMK’nın 73. maddesiyle getirilen düzenlemeyle yükleniciye Geçici Yönetim adı altında (neredeyse 10 yıla kadar) siteyi tek başına yönetme yetkisi verildi. GK yok. Seçme hakkınız yok. Seçilme hakkınız yok. Denetleme hakkınız dahi yok. Genel Kurul da, Yönetim Kurulu da, Denetim Kurulu da kendileri. Rantı büyük sitelerdeki yüklenicilerin atadığı yöneticiler de bu yetkiyi tepe tepe kullanıyorlar.”
"GENEL KURUL’A KATILIN VE HAKLARINIZA SAHİP
ÇIKIN"
“Bir siteden ev ya da işyeri satın alanlar, birbirini hiç tanımayan
binlerce kişinin kalabalık bir siteyi nasıl yöneteceğini genellikle
sorgulamıyorlar. Yönetim Planı’nı incelemiyorlar. Devasa sitelerden
yer alanlar, örgütlenip yönetimlerde söz sahibi olmayacaklarını ya
da bunun çok zor olacağını ve de yıllarca mücadele etmeleri
gerektiğini bilmeliler. Bu da olayın başka ve önemli bir
boyutu.
GK’lara bile katılmayan, sonradan sızlanan malikler de bu kötü yönetimlerin ortaya çıkmasından birinci derecede sorumludurlar. İyi niyetli kat malikleri sitedeki yönetimsel sorunlarla ilgilenmediğinde, ortalama yılda bir kez yapılan GK’lara bile katılmadığında, az sayıda insan Genel Kurul’a katılıyor. Onlar da diledikleri kararları alıyorlar. Aidatı diledikleri gibi belirtiyorlar. Ya kendilerini veya diledikleri kişileri (bazen de usulsüz şekilde) site yöntemlerle site yönetimlerine seçtirtiyorlar. Site yönetimlerini ele geçiriyorlar ve yıllarca bırakmıyorlar. Böyle bir durumda site sakinlerine savcılığın kapısını çalmak dışında bir yol kalmıyor maalesef.
"SİTE YÖNETİM ŞİRKETLERİ DE RAHATSIZ"
Bu tür olaylardan ve haberlerden işini iyi yapan yönetim şirketleri
de rahatsız. Mafyavari yöntemlerle site yönetimlerini ele geçirmeye
çalışan oluşumlarla mücadele etmek, üyeleri olan yönetim
şirketlerinin etik kurallara uygun hareket etmesini sağlamak, kamu
kurumlarıyla iş birliği yaparak yasal düzenlemeler yapılmasını
sağlamak, sektöre nitelikli insan gücü yetiştirmek gibi amaçlarını
gerçekleştirmek üzere dernekler, federasyonlar, sendikalar şeklinde
örgütleniyorlar.”
"HEM AİDAT ÖDEMEYEN HEM DE SÜREKLİ
ELEŞTİRENLER"
“Değişik gerekçelerle aidatını ödemeyenler, sitelerde en çok sesi
çıkanlar oluyor genellikle. Oysa, başkalarının hakkına saygılı olan
kişiler aidatlarını zamanında ödemeliler. Sonra, bu paralar doğru
yere harcandı mı diye dönem sonu yapılacak GK’da hesap
sormalıdırlar. Hem aidatını ödemeyen, hem de yaygara koparanlar
yüzünden haksız yere suçlanan/suçlandığını düşünen iyi niyetli
yöneticiler, yeniden görev almıyorlar. Bu işi iyi yapacak
nitelikteki diğer kat malikleri de haksız yere suçlanma korkusu ile
göreve talip olmuyorlar. İşte o zaman, bu yönetim işini iyi
yapamayacak ya da suistimal edecek kişilere gün doğuyor. O nedenle
“tüm yöneticiler kötüdür, zorbadır, görevlerini suistimal ederler”
gibi genelleme yapmak da hiç bir şekilde doğru değil. Çünkü, iyi
niyetli ve siteyi başarılı bir şekilde yönetecek olanlar aday
olmuyorlar.”
SİTE YÖNETİMİ NASIL DEĞİŞİR?
“Seçim gündemli olağan GK toplantılarına katılarak YK’ya aday
olabilir ve kazanırsınız siz seçilebilirsiniz. Ya da siteyi iyi
yöneteceğine inandığınız kişilerin seçilmelerini sağlarsınız.
Olağan seçime daha çok zaman varsa veya yüklenici şirket geçici
yönetim adıyla GK yapmadan siteyi keyfine göre yönetiyorsa, üçte
bir kat maliki veya denetçi, yöneticiye başvurarak, olağanüstü GK
yapılmasını, bu GK’da mevcut YK’nın azli ve yeni yöneticilerin
seçilmesi gibi gerekli gördükleri hususların görüşülmesini
isteyebilirsiniz. Yöneticinin talebinizi dikkate almaması ve GK’yı
toplamaması halinde, KMK’nın 33. maddesi uyarınca, hâkimin
müdahalesini isteyerek, mahkeme kararıyla GK yapılmasını
sağlayabilirsiniz.”
GENEL KURUL’A BAKANLIK TEMSİLCİ GÖNDERMELİ
“Bu konuda acilen yasal düzenleme yapılmalıdır. Belli büyüklükteki
sitelerde GK’ya ilgili bakanlık temsilcisi gönderilmelidir. Gelen
temsilci gözlemci olarak bulunmalı, hazirun listesinin güncel tapu
kayıtlarına uygun olup olmadığını (gerektiğinde veya talep
olduğunda) kontrol etmelidir. GK sırasında gördüğü usulsüzlükleri
de not almalı, muhaliflerin GK sırasında kendisine ve divan
başkanına verdikleri dilekçeyi alıp, muhafaza etmelidir. GK hazirun
listeleri, GK kararları, YK ve DK faaliyet raporları, bilanço,
gelir - gider hesaplarının birer örneği bakanlıkta bulunmalı.
Malikler veya o siteden daire almak isteyenler bu bilgilere ve Yönetim Planı’na (YP) rahatlıkla ulaşabilmelidirler. Uyuşmazlık yargıya taşındığında ispat kolaylığı açısından bakanlıktaki bu belgeler mahkemelere delil olarak getirtilebilmelidir. Sitelerdeki suistimal iddialarında haklarını arayanlara mali bir külfet yüklenmeden kamusal denetim yapılmalıdır. Suç unsuru bulunduğunda vatandaşı muhatap etmeden müfettiş raporuna göre kamu resen suç duyurusunda bulunmalıdır.”
KAMUSAL DENETİM YOK
“On binlerce kişinin yaşadığı sitelerde adli bir vaka olmadıkça
kamusal bir müdahale, ilgilenme ve denetim yok. Vatandaş hakkını
mahkemede arasa da yine hakkına kavuşamıyor. Hem maddi olarak
zorlanıyor hem de davalar yıllarca sürüyor. Yıllar sonra davayı
kazansa da bir işine yaramıyor. Kanarya Sevenler Derneği’ni, 7
kişiyle kurulan bir kooperatifi denetleyen, genel kurula bakanlık
temsilcisi gönderen kamu, 10 binlerce kişinin yaşadığı ve çok büyük
bütçeleri olan siteleri polisiye bir olay olmadıkça yok sayıyor,
denetim bakımından görmezden geliyor.”