İmar Barışı harcamaları müteahhitten geri alınabilecek
İmar barışı çalışması olan yapı kayıt belgesi başvurularının 16 milyon ihtilaflı yapı için çözüm getirmesi planlanıyor. Müteahhitten kaynaklanan kaçak yapılar için ödenen harç bedelleri müteahhitlerden geri alınabilecek.
31 Aralık 2018 tarihinde sona erecek olan imar barışı kapsamında
ödenen tüm bedeller, söz konusu kaçak yapıyı yapan müteahhitten
talep edilebilecek. Ödemenin müteahhitten alınabilmesi için, her
somut olayın ve sözleşmenin kendi özelinde detaylı bir şekilde
incelenmesi gerekiyor.
ARSA PAYI KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE
DİKKAT
İmar barışı kapsamında çok önemli bir hususun gözden kaçırıldığını
belirten Avukat M. Berkay Nizamoğlu; "İskanı alınmamış bir yapı
tamamlanmış sayılamaz ve iskansız bir yapı için imar barışı
kapsamında ödenen tüm bedeller müteahhitten talep edilebilir. İmar
barışı kapsamında ödenen yapı kayıt belgesi bedelinin ve ikinci
aşama olan kat mülkiyetine geçişte ödenen bedelin tazminat olarak
müteahhitten talep edilebilmesi için birtakım hususların birlikte
mevcut olması gerekmektedir. Öncelikle iskan ruhsatının alınması ve
kat mülkiyetine geçiş süreci sorumluluğunun sözleşmede açıkça
müteahhite bırakılmış olması gerekmektedir. Ayrıca iki taraf
arasında yapılan sözleşme zamanaşımına uğramamış olmalıdır. Son
olarak yükleniciye ayıp ihbarında bulunulmuş olmalıdır. Bu
hususların birlikte gerçekleşmiş olması durumunda, ödenen tüm
bedeller müteahhitten talep edilebilecektir.
Öte yandan müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşme zamanaşımına
uğramış olsa dahi, haksız fiil hükümleri çerçevesinde Yargıtay'ın
17 Ağustos 1999 depremi ile ilgili verdiği kararlara paralel
şekilde hukuki yorum yapılmalı ve yapı kayıt belgesi bedeli kusuru
olan müteahhitten tazmin edilmelidir. Çünkü arsa sahibinin imar
barışına başvururken mal varlığında oluşan azalma yani zarar
olgusu, müteahhitin imar mevzuatına aykırı inşaatı teslim ettiği
tarihte değil, hukuk dışı durumları gidermek için özel olarak
getirilen imar barışı düzenlemesi kapsamında, yapı kayıt belgesi
bedelinin ödenmek zorunda kalınmasıyla meydana gelmiştir.
Dolayısıyla imar barışı düzenlemesi getirilmemiş olsaydı, kusurlu
yüklenicilerin yıllar önce yaptıkları imar mevzuatına aykırı
inşaatlardan dolayı bu şekilde bir zarar doğmamış olacağı için
doğal olarak yapı kayıt belgesi gibi bir ödemenin de müteahhitten
tazmini söz konusu olmayacaktı. Bu sebeple 1999 depremine ilişkin
kararlarda, inşaatların teslim tarihinden değil, depremin
gerçekleştiği tarihten itibaren başlayan zamanaşımı süresi, imar
barışı kapsamında da yine inşaatların teslim edildiği tarihten
değil, arsa sahibi tarafından yapı kayıt belgesi bedelinin ödendiği
tarihten itibaren başlamalıdır. Ancak bu noktada vurgulanması
gereken önemli bir husus var. Müteahhitten tazminat olarak yalnızca
yapı kayıt belgesi bedeli talep edilebilir, kat mülkiyetine geçişte
ödenen bedel ise talep edilemez. Çünkü her ne kadar kat mülkiyetine
geçmek hukuken avantajlı olsa da, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu'nda 2009 yılında yapılan değişiklik sonucunda kat
mülkiyetine geçiş zorunlu tutulmaktan çıkarılmıştır. Bu sebeple,
zararın giderilmesinde zorunlu olmayan bir harcamanın, zarar
kapsamına sokularak müteahhitten tazminat olarak talep edilmesi de
hukuki olmayacaktır." dedi.
HAKKINIZ ZAMANAŞIMINA UĞRAMAMIŞ OLABİLİR
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eğer müteahhit
iskan ruhsatını alarak inşaatı teslim etmeyi yüklenmişse ve bu
husus sözleşmede işin teslim şartı olarak özellikle belirtilmişse,
bu durumda iskan alınmadığı için hukuken bir teslim
gerçekleşmediğinden tazminat talebinin de zaman aşımına uğramamış
olacağına vurgu yapan Avukat M. Berkay Nizamoğlu; "Bu gibi
durumlarda, iskansız yapılar için imar barışı sürecinde ödenen tüm
bedellerin, yani hem yapı kayıt belgesi bedelinin hem de ikinci
aşama olan kat mülkiyetine geçiş için ödenen bedelin, zaman aşımı
süresi henüz işlemeye başlamadığı için müteahhitten talep
edilebilmesi hukuken mümkündür" dedi.
TÜM HARCAMALARINIZI GERİ ALABİLİRSİNİZ
İmar mevzuatına aykırı bir yapıyı sonradan satın almış iseniz bu
durumda tarafınıza kesilmiş olan imar para cezasının muhatabının
müteahhit olduğunun altını çizen Avukat M. Berkay Nizamoğlu; "İmar
barışına başvurmadan önce ödediğiniz imar para cezası var ise, imar
barışı kapsamında yapmış olduğunuz tüm harcamalara ek olarak imar
para cezasını da kusurlu müteahhitten talep edebilirsiniz. Ayrıca
örneğin kiracınız, kira sözleşmenizde kendisine açıkça izin
vermemiş olmanıza rağmen ruhsata ve projeye aykırı tadilatlar
yapmış ise, bu gibi durumlarda da ödemek zorunda kaldığınız imar
para cezasını, "cezaların şahsiliği ilkesi" gereği kiracınızdan
talep edebilirsiniz" dedi.